Cómo cancelar la hipoteca en el Registro cuando ya está pagada

Pagar la última cuota no basta: cancelación económica y cancelación registral

Cuando termina de pagar el préstamo se produce la cancelación económica: usted ya no debe nada a la entidad. Pero la hipoteca es un derecho real que quedó inscrito en el Registro de la Propiedad al firmar el préstamo, y esa inscripción no desaparece sola.

La Ley Hipotecaria (artículo 82) establece que las inscripciones hechas en virtud de escritura pública solo se cancelan por sentencia firme o por otra escritura o documento auténtico en el que preste su consentimiento la persona a cuyo favor se hizo la inscripción, es decir, la entidad acreedora o quienes la hayan sucedido. Esa escritura es la que permite la cancelación registral.

¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro?

La ley no impone un plazo para hacerlo, y la hipoteca pagada no le obliga a nada frente al banco. Aun así, conviene cancelarla porque la carga sigue visible para cualquiera que consulte el Registro, y eso tiene consecuencias prácticas:

• Si vende la vivienda, el comprador querrá adquirirla libre de cargas.
• Si pide un nuevo préstamo con garantía de la vivienda, la entidad tendrá en cuenta la hipoteca inscrita.
• Si la entidad se fusiona o desaparece con el tiempo, obtener su consentimiento puede ser más laborioso.
• En una futura herencia, los herederos recibirán una vivienda con una carga que tendrán que cancelar ellos.

Cómo cancelar la hipoteca paso a paso

1. Pida a su entidad el certificado de saldo cero

Es el documento en el que el banco acredita que el préstamo está totalmente pagado. También se conoce como certificado de deuda cero. Al solicitarlo, indique que quiere cancelar la hipoteca en el Registro para que la entidad prepare también el apoderamiento necesario para la firma.

2. Firme la escritura de cancelación ante notario

La escritura de cancelación la otorga la entidad acreedora a través de su apoderado, que es quien presta el consentimiento que exige la ley. Lo habitual es que el titular de la vivienda encargue y pague la escritura. Antes de la firma conviene confirmar con el banco quién acudirá a la notaría y qué documentación aportará.

3. Presente la escritura ante la Administración tributaria

La primera copia de la escritura de cancelación de hipoteca está exenta de la cuota gradual del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (artículo 45.I.B.18 del texto refundido de la Ley del Impuesto). Que esté exenta no significa que pueda omitirse este paso: el artículo 54 de la misma ley exige que el documento se presente ante la Administración tributaria competente, en Alicante la de la Generalitat Valenciana, antes de que surta efecto en el Registro.

4. Inscriba la cancelación en el Registro de la Propiedad

Con la escritura y el justificante de presentación del impuesto, el Registro de la Propiedad practica la cancelación. El artículo 254 de la Ley Hipotecaria impide inscribir sin acreditar previamente el cumplimiento de las obligaciones fiscales. Una vez inscrita, puede pedir una nota simple para comprobar que la hipoteca ya no figura.

¿Quién elige la notaría y cuánto cuesta cancelar la hipoteca?

Puede proponer la notaría que prefiera. Como la escritura la firma el apoderado de la entidad, lo práctico es acordar con el banco la notaría, la fecha y la hora.

Los honorarios notariales están fijados por el arancel notarial (Real Decreto 1426/1989), que establece para la escritura de cancelación de préstamo o crédito hipotecario una cantidad fija de 30,05 euros, con independencia del capital pendiente que se hubiera amortizado, y sin que se cobre nada a partir del quinto folio de la escritura y de sus copias. A esa cantidad se suman el IVA y los demás conceptos que prevé el arancel. Los honorarios del Registro de la Propiedad se rigen por su propio arancel. Si encarga los trámites a una gestoría, sus honorarios son aparte.

Salvo que su contrato o la entidad dispongan otra cosa, estos gastos los asume normalmente el titular de la vivienda.

Casos especiales al cancelar una hipoteca

El banco se ha fusionado o ya no existe con ese nombre

Es frecuente que la entidad que concedió el préstamo haya sido absorbida por otra. En ese caso, el consentimiento para cancelar lo presta la entidad que la ha sucedido, ya que el artículo 82 de la Ley Hipotecaria admite el consentimiento de los causahabientes del acreedor. Solicite el certificado de saldo cero y la firma de la escritura a la entidad actual.

Hipotecas muy antiguas

Para hipotecas antiguas, la Ley Hipotecaria prevé que la cancelación se solicite directamente al Registro, sin escritura del acreedor, si se cumplen ciertos plazos:

• Si la hipoteca no tenía un plazo concreto de duración, el titular registral de cualquier derecho sobre la finca puede pedir su cancelación cuando haya pasado el plazo de prescripción de la acción hipotecaria, que es de veinte años (artículo 1964 del Código Civil), o el plazo más breve que se pactara, contado desde que la deuda debió pagarse íntegramente según el Registro, siempre que en el año siguiente no conste que se ha renovado, interrumpido la prescripción o ejecutado la hipoteca (artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria).
• Si en el Registro no consta la fecha en que debía pagarse íntegramente la deuda, cualquier interesado puede pedir la cancelación cuando hayan transcurrido veinte años desde el último asiento en que conste la reclamación de la deuda o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la hipoteca (artículo 210.1, regla octava, de la Ley Hipotecaria).

Comprobar si se cumplen estos plazos exige revisar la información registral de la finca, por lo que conviene estudiar cada caso antes de iniciar el trámite.

La hipoteca estaba a favor de un particular

Si el acreedor no era un banco sino una persona, por ejemplo un familiar que prestó el dinero, la regla es la misma: es el acreedor, o sus herederos si ha fallecido, quien debe consentir la cancelación en escritura pública. Si quiere documentar una deuda entre particulares, puede consultar nuestro artículo sobre el reconocimiento de deuda ante notario.

Va a vender la vivienda

Si va a vender y aún queda deuda, es habitual coordinar el pago del préstamo y la cancelación con la firma de la compraventa, de modo que el comprador adquiera la vivienda libre de cargas. Si quiere conocer el resto de la documentación de la venta, puede ver nuestra guía sobre la compraventa de inmuebles en Alicante.

Documentación para cancelar la hipoteca

• Documento de identidad en vigor del titular o titulares de la vivienda.
• Certificado de saldo cero emitido por la entidad.
• Escritura del préstamo hipotecario o, si no la tiene, los datos registrales de la vivienda. Desde la notaría se pueden consultar los datos del Registro.
• Poder del apoderado de la entidad que firmará la escritura, que aporta el propio banco.

Preguntas frecuentes sobre la cancelación de hipoteca

¿Cuánto tarda cancelar la hipoteca en el Registro?

Depende sobre todo de lo que tarde la entidad en emitir el certificado y designar a su apoderado, y del tiempo de despacho del Registro. Por eso conviene iniciar el trámite con antelación, sobre todo si va a vender la vivienda.

¿Tengo que pagar impuestos por cancelar la hipoteca?

La escritura de cancelación está exenta de la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, pero debe presentarse igualmente ante la Administración tributaria antes de inscribirla en el Registro.

¿Tengo que acudir a la notaría?

Quien debe firmar es el apoderado de la entidad, porque es quien consiente la cancelación. Consulte con la notaría si en su caso es necesaria su presencia o basta con aportar la documentación.

¿Qué pasa si no cancelo nunca la hipoteca pagada?

La deuda sigue extinguida, pero la carga continúa inscrita en el Registro. Tendrá que cancelarla usted o sus herederos cuando quieran vender la vivienda, pedir financiación o tramitar una herencia.

¿Cómo sé que la hipoteca ya está cancelada?

Solicitando una nota simple de la vivienda después de que el Registro haya inscrito la cancelación. Si la hipoteca ya no aparece entre las cargas, el trámite está terminado.

Cancelar la hipoteca en Alicante: Notaría Garach – Verdú

Si ha terminado de pagar su préstamo y quiere dejar su vivienda libre de cargas, puede contactar con la Notaría Garach – Verdú, en la calle Serrano 15 de Alicante.

Le indicaremos qué documentación necesita y coordinaremos con su entidad la firma de la escritura de cancelación.

Nota: la información de esta publicación tiene carácter divulgativo y no sustituye el asesoramiento individualizado.